Battersea Power Station dilaporkan mendapat pembiayaan semula bernilai £280 juta, bersamaan kira-kira RM1.5 bilion seperti yang dinyatakan dalam The Star 14 October 2026.
Pembiayaan semula atau refinancing bermaksud mendapatkan kemudahan pembiayaan yang untuk menggantikan, menyusun semula atau mengurus pembiayaan sedia ada. Dalam sesetengah keadaan, refinancing membantu menyediakan dana untuk pembangunan seterusnya.
Battersea Power Station Development Company mendapat kemudahan pinjaman daripada empat bank iaitu CIMB, OCBC, Maybank dan Standard Chartered.
Kenapa Battersea masih memerlukan pembiayaan sebanyak ini? Adakah ini sebahagian daripada strategi untuk meneruskan pembangunan, atau ada tekanan kewangan?
Pembiayaan ini dibuat untuk meneruskan pembangunan baki 16 ekar tapak Battersea.
Pemaju menyifatkan pembiayaan ini tanda keyakinan pihak bank terhadap rekod perlaksanaan projek, kematangan komersial dan potensi pembangunan akan datang. Pelan pembangunan baki tanah mencadangkan sehingga 3.2 juta kaki persegi ruang kediaman komersial dan riadah. Fasa Prospect Place Sout telah memulakan pembinaan, dan 200 rumah majlis tempatan telah dapat kelulusan perancangan.
Pemegang berkepentingan dalam Battersea ialah SP Setia, Sime Darby Property dan KWSP. Laporan The Star menyatakan pelabur Malaysia dah melabur lebih £5 billion dalam pembangunan tersebut.
Mengikut laporan Sime Darby Property untuk usaha sama Battersea, hasil bagi tahun 2025 ialah sekitar RM 505.7 juta, berbanding RM1.12 billion pada tahun sebelumnya.
Pada masa yang sama, kerugian turut dicatatkan. Tapi, kerugian itu berkurang daripada kira-kira RM500.7 juta pada 2024 kepada RM 366.8 juta pada 2025.
Hasil yang lebih rendah menunjukkan prestasi pendapatan yang perlu diteliti. Walaupun kerugian semakin kecil, usaha sama tersebut masih mencatatkan kerugian.
Angka ini merujuk kepada usaha sama yang dilaporkan oleh Sime Darby Property, bukannya semestinya keseluruhan operasi Battersea. Kerugian perakaunan juga tidak semestinya menggambarkan jumlah aliran tunai sebenar.
Secara positifnya bila dapat refinancing, projek pembangunan boleh disiapkan dan menjana pendapatan, nilai aset dan potensi uplangan pemegang saham boleh meningkat.
Tapi, pembiayaan baru akan membawa kepada pembayaran faedah. Dan jika hasil projek lambat diterima atau kos pembinaan meningkat, margin untung boleh terjejas.
RISIKO KEPADA PELABUR MALAYSIA
Projek Battersea ni melibatkan kepentingan pelabur Malaysia. Bila projek besar memerlukan pembiayaan sehingga berbilion ringgit, perkara yang patut kita persoalkan ialah bagaimana pulangan pelaburan dijana, berapa besar komitmen kewangannya dan sejauh mana risiko ditanggung oleh setiap pihak.
Projek yang mempunyai aset bernilai tinggi masih boleh berdepan masalah aliran tunai, kos pembangunan yang meningkat atau permintaan pasaran yang lebih lemah daripada jangkaan.
KONTROVERSI BATTERSEA
Masih ingat lagi isu kontroversi terbaru yang di antara bekas CEO O'Sullivan yang mana O'Sullivan mendakwa penilaian dalaman untuk 5 tapak yang belum dibangunkan lebih tinggi daripada penilaian bebas. O'Sullivan juga mempersoalkan tentang pengiktirafan kos dalam akaun projek. Tetapi, Battersea telah menafikan dakwaan tersebut. Pihak syarikat menyatakan dua laporan akauntan forensik bebas Evelyn Partners tidak menyokong kebimbangan yang dibangkitkan dan amalan perakaunan mematuhi piawaian yang berkaitan. Akaun syarikat juga diaudit oleh PwC.
Kontroversi tahun 2017.
Pelan asal pemaju untuk membuat rumah mampu milik sebanyak 636 buah. Disasarkan untuk penduduk tempatan, pembeli rumah pertama dan penyewa. Penduduk tempatan dijanjikan dengan diskaun sebanyak 40% daripada kadar sewa purata pasaran. Cadangan rumah mampu milik ini adalah 15% daripada jumlah 4,239 unit rumah yang dirancang termasuk unit-unit rumah mewah. Kemudian jumlah rumah mampu milik dikurangkan kepada 386 unit. Alasan pemaju ialah disebabkan kos pembinaan yang mahal, isu teknikal pemulihan bangunan bersejarah dan kelemahan pasaran real estate.
Kontroversi tahun 2024.
Di mana syarikat usaha sama Battersea memperuntukkan RM120 juta berkaitan perjanjian sewaan di bawah IRFS 17. Bahagian KWSP ialah RM24 juta. Kontroversi ini timbul sebab sebuah bangunan pejabat 50 Electric Boulevard Fasa 3B, yang baru siap dibina, masih belum disewakan sepenuhnya tapi dapat jaminan sewaan untuk tempoh lima tahun, dari April 2024 hingga Mac 2029. Jaminan sewaan ialah komitmen kontrak yang melindungi pihak pembeli daripada risiko pendapatan sewa yang tidak mencapai tahap yang dijanjikan, tertakluk pada syarat perjanjian. Peruntukan RM120 juta menunjukkan bahawa jaminan sewaan 50 Electric Boulevard membawa risiko kewangan kepada pihak yang memberikan jaminan yang mana kekurangan penyewa boleh menyebabkan tanggungan kewangan tambahan.
Kontroversi Tahun 2026
Kontroversi yang paling serius ialah apabila Financial Times mengeluarkan laporan pada Mac dan Julai 2026 O'SUllivan mendakwa telah dibuang kerja selepas membangkitkan isu mengenai penilaian aset tanah yang belum dibangunkan. Seperti yang dilaporkan oleh Financial Times pada Julai 2026, FInancial Reporting COuncil (FRC) - badan pemantau pelaporan kewangan UK, sedang membuat penelitian awal dakwaan berkenaan. Penelitian awal belum merupakan siasatan rasmi.
Pinjaman RM1.5 bilion ini bukan bukti Battersea adalah projek gagal. Bukan jugak alasan untuk kita menganggap semuanya berjalan lancar. Adakah pembangunan ini mampu menghasilkan pulangan yang sepadan dengan modal, kos dan risiko yang ditanggung?
Bagi pelabur Malaysia, khususnya institusi yang mengurus dana besar, perkara ini perlu diberikan perhatian. Bukan untuk mencari kesalahan semata-mata, tetapi untuk memahami bagaimana modal dilaburkan, bagaimana risiko diuruskan dan apakah hasil yang akhirnya diperoleh.
Berapakah jumlah modal yang telah dilaburkan oleh setiap pemegang saham sejak projek bermula?
Berapakah jumlah hutang semasa, kadar faedah dan jadual pembayaran balik projek?
Berapakah pulangan sebenar kepada KWSP berbanding sasaran pulangan asal?
Apakah kesan jaminan sewaan terhadap keuntungan dan aliran tunai sepanjang tempoh jaminan?
Bagaimanakah nilai aset yang belum dibangunkan ditentukan dan disahkan secara bebas?
Apakah tujuan, syarat dan risiko pembiayaan semula £280 juta pada Oktober 2026?
Adakah laporan audit forensik boleh didedahkan kepada umum, sekurang-kurangnya dalam bentuk ringkasan yang membolehkan pencarum memahami kesimpulannya?
No comments:
Post a Comment